ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری اسفدن
در این بخش اصطلاحات به کار برد شده در دفترچه ضوابط و مقررات شهر اسفدن به ترتیب حروف الفبا تعریف شده‌اند.
ارتفاع بنا
عبارت است از فاصله قائم بالاترین حد یک ساختمان تا رقوم کف تعیین شده بر اساس معبر دسترسي مجاور قطعه
توضیح: ارتفاع خرپشته پله، اتاقک آسانسور، برج خنک کننده، دودکش، منبع آب ذخیره، آنتن، جان‌پناه و مانند این در این محاسبه منظور نمی‌شود.
ارتفاع مفید
عبارت است از فاصله کف تمام شده یا قسمتي از دو طبقه تا پایین‌ترین حد ساختوساز سقف همان طبقه.
اعیاني
عبارت است از بناي ساخته شده در هر قطعه زمین (با هر نوع مصالح ساختماني)
اضافات
عبارت است از ساخت‌وسازهایي که علاوه بر ساختمان اصلي به‌منظور بهبود کیفي عملکرد بنا، احداث مي‌شوند.
ايوان
فضایي است كه تنها از یك طرف با هواي آزاد به طور مستقیم ارتباط دارد. ایوان همیشه مسقف است.
باران‌گیر
فضای جانبی و مسقف ساختمان است و به منظور حفاظت از بدنه ساختمان برای نفوذ باران و سایر نزولات جوی با ایجاد پیش‌آمدگی در بام ساخته می‌شود و به عبارتی ادامه سقف ساختمان است.
بازشو
سطحي از نما و یا دیوارهاي ساختمان كه به منظور عبور یا تأمین نور و تهویه خالي نگه داشته شده است و یا با مصالحي كه قابلیت عبور نور و هوا داشته و یا امكان تغییر مكان را دارد، پوشیده شده باشد.
بافت‌هاي فرسوده
بافت فرسوده به آن بخش از شهر اطلاق مي شود که محدود ه آن‌ها براساس ضوابط مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماری و یا سایر قوانین موضوعه تعیین و به تصویب مراجع ذی‌صلاح مي‌رسند. در حال حاضر این محدوده‌ها بر اساس مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماری، مور خ ۱۱/۲/۱۳۸۵ تعیین مي‌شوند. بر اساس این مصوبه بافت فرسوده به بافت‌هایي اطلاق ميشود که سه شاخص ذیل در مورد آن‌ها داراي مصداق باشد:
الف ـ ریزدانگي: بلوک‌هایي که بیش از ۵۰ درصد پلاکهاي آن‌ها داراي مساحتي کم‌تر از ۲۰۰ مترمربع هستند.
ب ـ ناپایداري: بلوک‌هایي که بیش از ۵۰ درصد بناهاي آن ناپایدار و فاقد سازه مناسب است.
ج ـ نفوذناپذیري: بلوک‌هایي که بیش از ۵۰ درصد معابر آن‌ها داراي عرض کم‌تر از ۶ متر هستند.
بالكن
سطحي است كه حداقل از یک طرف به طور مستقیم در مجاورت هواي آزاد قرار گرفته است و زیر آن به وسیله فضاي بسته‌اي اشغال نشده است.
بر زمین
حد نهایي عرض گذر كه لبه قطعه زمین را تعیین مي‌كند. قطعه زمین مي‌تواند در لبه‌هاي مختلف خود با چند گذر داراي فصل مشترك (بر) باشد. اندازه طول این فصل مشترك، اندازه بر زمین نامیده ميشود.
پاسیو
فضاي بازي كه در میان ساختمان قرار دارد و به طور معمول اضلاع آن در تمام ارتفاع ساختمان امتداد یافته است و وظیفه تأمین نور و تهویه بخشي از ساختمان را در طبقات برعهده دارد.
پخي
عبارت است از خط موربي كه سطح گوشه‌اي از قطعه زمین را كه در نبش دو معبر قرار دارد را به منظور ایجاد دید مناسب رانندگی حذف نموده و آن را جزو فضاهاي شهر قرار مي‌دهد.
پیش‌آمدگي يا كنسول
هر گونه بیرون‌آمدگی ساختمان در طبقات فوقاني است.
پیلوت
عبارت است از تمام یا قسمتي از طبقه همکف که به صورت فضاي سرپوشیده و باز در زیر تمام یا قسمتي از کف طبقه اول قرار مي‌گیرد. حداکثر سطح پیلوتي معادل سطح آن قسعمت از کف طبقه اول است که سقف پیلوتي محسوب ميشود.
تجمیع
تبدیل چنذ قطعه زمین مجاور یكدیگر و داراي پلاکهاي ثبتي متفاوت به یك قطعه زمین داراي یك پلاك ثبتي تجمیع نامیده ميشود. تجمیع عكس عمل تفكیك است و هدف از ا ین کار، عموماً کاهش ریزدانگي بافت‌هاي شهري است.
تراكم
تراكم شاخص یا معیار میزان استفاد از سطح زمین براي ساختمان یا تعداد جمعیت در واحد سطح (هكتار) است.
تراکم پايه
حداقل تراکم ساختمانی مشخص‌شده در سطح شهر که معادل احداث بنا به صورت مسکونی در شهر اسفدن تعیین شده است.
تراكم قابل واگذاری توسط شهرداری
حداکثر تراکم مشخص‌شده برای احداث بنا که در این ضوابط تعیین شده است. تراکم اعلا‌م‌شده را مازاد بر تراکم پایه معادل مسکونی، مطابق ضوابط دفترچه ضوابط عوارض و بهای خدمات شهرداری که همه ساله به تصویب شورای اسلامی شهر می‌رسد به مالکان واگذار نماید.
تراكم خالص مسكوني
تراکم خالص مسکوني عبارت است از نسبت تعداد جمعیت ساکن به مساحت زمین‌هاي مسکوني در یک محدوده شهري یا تمام شهر.
تراكم در واحد مسكوني (ضريب اشغال واحد مسکوني)
تراكم در واحد مسكوني یعني متوسط تعداد افراد ساكن در یك واحد مسكوني(یا در یك اتاق از یك واحد مسكوني) در محدوده معیني از شهر. به این تراكم ضريب اشغال واحد مسكوني نیز می‌گویند.
| ضریب اشغال واحد مسکونی= | تعداد افراد |
| واحد مسکونی |
تراكم ساختماني
عبارت است از نسبت مساحت زیربناي ساختماني (در مجموع طبقات) به کل مساحت زمین مسکوني که به درصد بیان ميشود.
الف ـ فضاهاي عمومي مجاز در زيرزمین که در تراکم ساختماني منظور نمي‌شود، عبارتست از:
پارکینگ، انباري و تأسیسات (مکانیکي، برقی)
سرایداری جهت مجتمع‌های مسکونی ۱۰ واحدی و بیش‌تر به مساحت حداکثر ۴۰ مترمربع
سرویس بهداشتی
استخر، سونا و مکان ورزشی که منحصراً مورد استفاده ساکنین باشد.
ب- فضاهاي عمومي مجاز در طبقه همکف که در تراکم ساختماني منظور نمي‌شود، عبارتست از:
پارکينگ و محل بازي بچه‌ها
اتاق تأسيسات به مساحت حداکثر ۳۰ مترمربع (در صورت عدم احداث در زيرزمين)
اتاق نگهباني حداکثر به مساحت ۱۲ مترمربع
محلي براي جلسات هيئت مديره و مديريت ساختمان جهت مجتمع‌هاي ۱۰ واحدي و بیش‌تر به مساحت حداکثر ۳۰ مترمربع (در پيلوتي همکف يا زيرزمين)
سرسراي ورودي
پ ـ فضاهاي عمومي در طبقات ساختمان که در تراکم ساختماني منظور نمي‌شود، عبارتست از:
خرپشته و پيش‌آمدگي سقف نهايي (باران‌گير) و هم‌چنين محل تأسيسات روي بام در ساختمان‌هاي بلندمرتبه، (موارد اين بند جزء زيربنا نيز محاسبه نمي‌شود).
تبصره: به جزء محل پارک خودرو و انبار که مي‌تواند در اختصاص واحد‌هاي مسکوني مجموعه قرار گيرد، ساير فضاهاي ياد شده فوق کلاً مشاع و غيرقابل تفکيک خواهد بود.
تراكم مسكوني
تراكم مسكوني ابزار اندازه‌گيري ميزان سكونت در يك شهر، ناحيه و يا يك محله است. تراكم مسكوني برحسب تعداد جمعيت ساكن در اراضي مسكوني يك شهر و براساس نفر در هكتار است.
تراکم ناخالص جمعيت
عبارت است از نسبت جمعيت ساکن در هر محدوده به کل سطح آن محدوده به ازاي واحد سطح
تراكم ناخالص مسكوني
تراكم ناخالص مسکوني عبارت است از نسبت تعداد جمعيت ساكن در هر شهر (يا ناحيه يا محله) به سطح كل اراضي مسكوني همان شهر برحسب نفر در هكتار. در اين محاسبه، سطوح خالص اراضي مسكوني به اضافه سطوح شبكه خيابانها و كوچه‌هاي شهري و خدمات عمومي وابسته به همان ناحيه مسكوني (به جز فضاهاي بزرگ باز و صنعتي و تجاري و…) در نظر گرفته ميشود.
تراكم واحد مسكوني
عبارت است از تعداد واحد مسكوني در هر هكتار در محدوده معيني از شهر.
تعداد طبقات مجاز ساختمان
تعداد طبقات مجاز ساختمان عبارت است از سطح كل زيربناي مجاز تقسيم بر سطح اشغال زمين
تفکيک
عبارت است از تقسيم قطعه زميني با يک پلاک ثبتي به دو و يا چند قطعه کوچک‌تر بر اساس حد نصاب تعيين شده در ضوابط به نحوي که بتوان از نظر ثبتي هر جزء حاصله را به‌طور مجزا مورد تملک قرار داد. (ضوابط و مقررات اجرايي طرح جامع جديد تهران، طرح حفظ و سامان‌دهي، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، سال ۱۳۷۱، شرکت پردازش و برنامه‌ريزي شهر تهران، زمستان ۱۳۷۸:ص۴)
جداره
منظور از جداره، سطوح مربوط به ديوار‌هاي محوطه‌هايي است که هيچ ساختماني به صورت بلافصل به آن ملحق نيست، نظير ديوار باغات و نظاير آن. (ضوابط و مقررات ارتقاي کيفي سيما و منظر شهري، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، ۲۵/۹/۱۳۸۷)
حريم اشراف
فضایي است که بین سطوح فرضي با زاویه ۴۵ درجه نسبت به محور اصلي بنا و از جنوبي‌ترین نقطه منتهي‌الیه شرقي و غربي بخش مجاز ساخت (طول ساخت یا قد پا) قرار گیرد.
حريم سايه‌اندازي
فضایی است فرضی بین سطح زمین و سطحی مفروض از حد جنوبی ساخت قطعه مالکیت شمالی، در سطح همکف که با زاویه ۴۵ درجه به سمت جنوب قرار می‌گیرد؛ بدین معنی که ارتفاع بنای واقع در جنوب یک قطعه مالکیت نباید از ۴۰ درصد طول قطعه مالکیت شمالی پس از رعایت عقب‌نشینی بر اساس طرح‌های مصوب تجاوز کند.
تبصره: در صورتی که بین دو قطعه مالکیت، گذر وجود داشته باشد عرض گذر (با کسر عرض بالکن) به ۴۰ درصد فوق‌الذکر اضافه می‌گردد.
حريم شهر
حريم شهر عبارت است از قسمتي از اراضي بلافصل پيرامون محدوده شهر كه نظارت و كنترل شهرداري در آن ضرورت دارد و از مرز تقسيمات كشوري شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننمايد. به منظور حفظ اراضي لازم و مناسب براي توسعه موزون شهرها با رعايت اولويت حفظ اراضي كشاورزي، باغات، جنگل‌ها، هرگونه استفاده براي احداث ساختمان و تأسيسات در داخل حريم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات طرح‌هاي جامع و هادي امكان‌پذير است. (ماده ۲ قانون مصوب ۱۴/۱۰/۸۴ مجلس شوراي اسلامي).
حريم حفاظتي
عبارت است از محدوده‌اي از اراضي که در اطراف عملکردهاي خاص به مناسبت‌هاي امنيتي يا ايمني و غيره تحت حفاظت قرار گرفته و هر گونه ساختوساز، کاربري و بهره‌برداري از اراضي مزبور منوط به رعايت ضوابط حريم مربوطه است.
(ضوابط و مقررات اجرايي طرح جامع جديد تهران، طرح حفظ و سامان‌دهي، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، سال ۱۳۷۱، شرکت پردازش و برنامه‌ريزي شهر تهران، زمستان ۱۳۷۸:ص۵ )
حوزه شهري
به كليه نقاطي اطلاق ميشود كه در داخل و خارج محدوده شهر قرار داشته و از حدود ثبتي و عرفي واحدي تبعيت كنند.
حوزه بندي شهري
حوزه‌بندي شهري رايج‌ترين تمهيد انتظام‌بخشي است كه حكومت‌هاي محلي براي پيشبرد برنامه‌هاي شهري به كار مي‌برند. (دانشنامه مديريت شهري و روستايي، ص ۳۴).
حياط
بزرگ‌ترين و اصلي‌ترين فضاي باز ساختمان که براي عملکردهاي مختلف از جمله نورگيري، ايجاد فضاي سبز خصوصي، فضاي بازي کودکان و جز آن استفاده ميشود. نسبت سطوح حياط اصلي و سطح زيربنا در طبقه همكف در مقررات طرح‌هاي توسعه شهري تعيين ميشود. (الزامات عمومي مبحث چهارم مقررات ملي ساختمان ايران، ص ۱۷).
حياط خلوت
فضاي باز كوچكتري در کنار ساختمان كه ممكن است در تمامي عرض يا طول زمين و يا در قسمتي از آن‌ها به منظور تامين نور و تهويه بخشي از ساختمان در طبقات نيز امتداد يافته باشد. (الزامات عمومي مبحث چهارم مقررات ملي ساختمان ايران، ص ۱۷).
دوربرگردان
دوربرگردان به فضايي اطلاق ميشود كه در انتهاي معبر بن بست قرار داشته و جهت دور زدن وسائط نقليه پيش‌بيني ميشود. قطر دوربرگردان دايره شكل نبايد از ۱۲ مترکم‌تر باشد. (الزامات عمومي مبحث چهارم مقررات ملي ساختمان ايران، ص ۳۵).
زیربنای مفید
سطح قابل بهره‌برداری به کسر راه‌پله، آسانسور و سایر مشاعات تصریح‌شده در قانون است.
زيرزمين
از نظر ضوابط و مقررات شهرسازي طبقه‌اي از ساختمان است که بیش‌تر از نيمي از ارتفاع آن پايين‌تر از تراز کف گذر و ارتفاع بالاي سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر ۲۰/۱ متر از کف گذر، يا گذر اصلي باشد. (ضوابط و مقررات شوراي عالي شهرسازي و معماري مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۶۸ ـ (ع۱۶۰۷۳/۸۱۱)
ساختمان (بنا)
هر بنای سرپوشیده و مسقفی است که برای زندگی و یا انواع دیگر فعالیت‌های انسان و نگهداری حیوان، کالا، ماشین‌آلات و … در نظر گرفته شود.
سرانه :
عبارت است از مقدار زميني که به طور متوسط از کاربري‌هاي شهري در يک محدوده شهري يا تمام شهر سهم هر يک از ساکنان ميشود. مقياس اندازه‌گيري سرانه در مطالعات شهري کشور، مترمربع به ازاي هر نفر است.(کاميار، غ. (۱۳۸) حقوق شهري، تهران، انتشارات مجد، چاپ اول)
| مساحت (مترمربع) | سرانه = |
| جمعيت (نفر) |
سرانه مسكوني
سرانه مسکوني عبارت است از مقدار زميني که به طور متوسط از کاربري مسکوني در يک محدوده شهري يا تمام شهر سهم هر يک از ساکنان ميشود. (کاميار، غ. (۱۳۸) حقوق شهري، تهران، انتشارات مجد، چاپ اول)
سلسله‌مراتب خدمات شهري
مقصود دسته‌بندي کاربري‌هاي خدماتي (غيرمسکوني) بر حسب پوشش جمعيتي، تناوب مراجعه و مقياس عملکردي کاربري خدماتي مربوطه است که در قالب نظام تقسيمات شهري عينيت مي‌يابند. (ضوابط و مقررات اجرايي طرح جامع جديد تهران، طرح حفظ و سامان‌دهي، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، سال ۱۳۷۱، شرکت پردازش و برنامه‌ريزي شهر تهران، زمستان ۱۳۷۸:ص۷ )
سطح زيربنا (سطح ناخالص طبقات)
عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در کليه طبقاتي که در يک قطعه زمين احداث ميشود. (ضوابط و مقررات اجرايي طرح جامع جديد تهران، طرح حفظ و سامان‌دهي، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، سال ۱۳۷۱، شرکت پردازش و برنامه‌ريزي شهر تهران، زمستان ۱۳۷۸:ص۷ )
سطح خالص بنای مسکونی
منظور مساحت كلیه سطوح ساخته‌شده (با احتساب دیوارها) در بناي مسكوني است. در احتساب این مساحت، سطوح فضاهاي مشاع بنا مانند راهروي عمومي، را پله، ورودي،آسانسور، پاركینگ، تأسیسات، سرایداري و نظایر آن (به شرط رعایت سایر ضوابط) به حساب آورده نمي‌شود.
سطح مجاز احداث بنا
عبارت است از حداکثر محدوده‌اي از سطح قطعه زمين که در آن احداث بنا مجاز بوده و تصوير خارجي‌ترين حد کليه طبقات و يا هر گونه پيش‌آمدگي بر روي قطعه زمين در آن قرار گيرد. (ضوابط و مقررات اجرايي طرح جامع جديد تهران، طرح حفظ و سامان‌دهي، مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري، سال ۱۳۷۱، شرکت پردازش و برنامه‌ريزي شهر تهران، زمستان ۱۳۷۸:ص ۷)
سطح معبر (تراز گذر مجاور)
عبارت است از کد ارتفاع (صفر صفر) ارائه شده توسط شهرداري نسبت به معابر پیرامون قطعه مالکیت.
تبصره ۱: در قطعات مجاور دو یا چند گذر، متوسط اختلاف ارتفاع بالاترین و پایین‌ترین رقوم معبر یا معابر مجاور قطعه مالکیت به عنوان سطح معبر شناخته ميشود.
تبصره ۲: در صورتی که قطعه مالکیت داراي یک بر باشد، متوسط اختلاف ارتفاع همان گذر جهت تعیین سطح معبر ملاک‌عمل است.
ضريب اشغال
عبارت است از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين.
طبقه همکف
قسمتي از ساختمان که ارتفاع روي کف آن از سطح معبر حداکثر ۱۲۰ سانتي‌متر باشد.
طبقات فوقاني
کلیه طبقات ساختمان که روي طبقه همکف یا پیلوت ساخته شود.
عرصه
قطعه زمیني كه داراي محدوده و مساحت مشخص باشد، عرصه گویند.
عملكرد
فعالیت‌هایي است كه در قطعه زمین هر كاربري انجام می‌شود.
عملكرد مختلط
منظور ترکیب دو یا چند عملکرد از کاربری‌های مختلف در یک قطعه زمین است. فضاهای اختصاص داده شده به این عملکردها باید از یکدیگر جدا و مستقل باشند.
فضاي باز
به فضاهاي ساخته نشده‌اي اطلاق ميشود كه براي ساخت و ساز منظور نمي‌شود و در بين فضاهاي ساخته شده قرار دارند، به استثناي زيرساخت‌هاي حمل و نقل و ميادين شهري
فضاي عمومي
به عنوان مكان‌هايي تعريف ميشود كه همه شهروندان به گونه‌اي آزاد و قانوني بدان دسترسي دارند. فضاهاي عمومي شهر نه تنها خيابانها، ميدانها، چهارراهها، بلكه فضاهاي دروني ساختمان‌هاي عمومي چون كتابخانه‌ها و سالن‌هاي اجتماعات شهرداري‌ها و جز آن را نيز در بر مي‌گيرد.
فضاي مشاع
عبارت است از فضايي از ساختمان و يا قسمت‌هايي از سطح زيربنا که به صورت مشترک توسط ساکنان دو يا چند واحد مسکوني قابليت استفاده داشته باشد و مالکيت آن به کليه‌ي مالکان تعلق دارد: مانند فضاي تاسيسات و سرايداري.
قطعه زمين
زميني است يکپارچه با محدوده مشخص که داراي سند ثبتي بوده و يا صدور سند ثبتي براي آن بلامانع باشد.
قطعات مالکیت شرقي ـ غربي: شامل پلاک‌هایي است که ضلع بزرگتر (طول بیش‌تر) و محور بنا در امتداد شرقی ـ غربي پلاک واقع شده و اختلاف طول و عرض آن بزرگتر از ۲ متر باشد.
قطعات مالکیت شمالي ـ جنوبي: شامل پلاک‌هایي است که ضلع بزرگتر (طول بیش‌تر) و محور بنا در امتداد شمال ـ جنوب پلاک واقع شده است.
کف
عبارت است از رقوم ارتفاعي بر زمين در معبر دسترسي که مبناي محاسبه ضوابط ارتفاعي يک بنا تلقي ميشود.
كاربري
به نوع استفاده و بهره‌برداري از قطعات زمین گفته ميشود.
محدوده شهر
محدوده شهر عبارت است از حد كالبدي موجود شهر و توسعه آتي در دوره طرح جامع تا تهيه طرح مذكور در طرح هادي شهر، كه ضوابط و مقررات شهرسازي در آن لازم‌الاجرا است.
مساحت قطعه زمین
مساحت نطعه زمین، در محاسبه سطح اشغال و تراكم ساختماني، مساحت مندرج در سند ملك و قبل از تعریض (مساحت قطعه زمین طبق سند) است.
محور پیاده با محدوديت ترافیك سواره
محورهاي ارتباطي هستند كه ترافیك سواره در آن‌ها محدود یا ممنوع گشته و عبور وسایط نقلیه عمومي در آن‌ها براساس پیشنهادات طرح بازنگري و یا طرح‌هایي كه بعداً تهیه و به تصویب خواهد رسید مجاز دانسته شده است.
منظر شهري
کليه عناصر طبيعي و مصنوعي (ساختمان‌ها و الحاقات آن‌ها، مبلمان شهري، پوشش گياهي و …) قابل مشاهده از عرصه‌هاي عمومي شهر شامل خيابانها، ميادين، گره‌ها و پهنه‌هاي عمومي است.
نما
كليه سطوح نمايان ساختمان‌هاي واقع در محدوده و حريم شهرها و شهرك‌ها كه از داخل معابر قابل مشاهده است، اعم از نماي اصلي يا نماهاي جانبي، نماي شهري محسوب شده، لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زيبا و هماهنگ نماسازي شود.
پیاده راه
منظور از پیاده‌راه خیابان و گذرهایي است كه منحصراً براي عبور پیاده مورد استفاده قرار مي‌گیرد.
واحد مسکوني
عبارت است از تمام يا قسمتي از سطح زيربنا، که به‌طور مستقل حداقل امکانات براي اسکان يک خانوار را دارا باشد. در يک واحد مسکوني علاوه بر فضاهاي عمومي، پيش‌بيني آشپزخانه، توالت و حمام الزامي است. به اجتماع تعدادي واحد مسكوني در یك یا چند بلوك ساختماني در یك قطعه زمین مشخص، مجتمع مسكوني گفته ميشود.
