بازدید کننده گرامی،به سایت شهرداری اسفدن خوش آمدید

28 دی 1400 19:18

ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اراضي مسکونی

اراضی دارای کاربری مسکونی به قطعاتی اطلاق می‌شود که برای سکونت در نظر گرفته شده‌اند و غیر از قطعات مسکونی استقرار برخی کاربری‌های خدماتی پشتیبان سکونت نیز در آن مجاز است. در تعیین کاربری‌های خدماتی پشتیبان سکونت سعی بر آن بوده است که خدمات دارای مقیاس محله‌ای یا ناحیه‌ای و مرتبط با نیازهای روزانه و هفتگی ساکنان، مجاز دانسته شوند. علاوه بر این، با توجه به این‌که در محدوده‌های مسکونی وجود آسایش و امنیت الزامی است، استقرار برخی از کاربری‌های ناسازگار با کاربری‌های مسکونی در قطعات تخصیص‌یافته به این کاربری ممنوع یا مشروط در نظر گرفته شده است.

حدنصاب تفکیک در قطعات مسکونی

حدنصاب تفکیک قطعات داراي کاربري مسکوني با توجه به ویژگی‌‌های زمین و اقلیم و میانگین مساحت قطعه‌های مسکونی، 200 مترمربع تعیین مي‌شود. رعایت این مساحت در تفکیک قطعات، پس از سال 1394 الزامي است. این عدد بدین معناست که قطعه‌های کم‌تر از 400 مترمربع نباید به قطعه‌های کوچک‌تر تفکیک شوند.

تبصره 1: حدنصاب تفكیك قطعه‌ها پس از رعایت برهاي اصلاحي محاسبه می‌گردد.

استفاده‌های مجاز از اراضی دارای کاربری مسکونی

استفاده مجاز از اراضی دارای کاربری مسکونی در جدول 4 آمده است. در هر صورت استقرار فعالیت‌های مجاز و مشروط در این کاربری (غیر از انواع سکونت) تنها در قطعه‌های مسکونی با مساحت 300 مترمربع زمین و یا بر حداقل 10 متری در گذرهای با عرض حداقل 12 متری با اخذ مجوز از سوی شهرداری امکان‌پذیر است. از آن‌جا که واگذاری این مجوز به‌صورت سالیانه است، مجوزهای لازم از طریق تنظیم لایحه و در قالب پیشنهاد بودجه سالانه از سوی شهرداری به شورای اسلامی شهر ارائه و موردبررسی قرار می‌گیرد.

بدیهی است، به‌منظور حفظ یکپارچگی در سازمان فضایی شهر (در مقیاس محله) لازم است این مجوز یا مجوزها در مراکز محله‌ای موجود و یا در مقاطع خاصی از طول گذر واگذار شوند.

 

جدول 4- استفاده‌های مجاز از اراضی مسکونی

عنوان کاربری

تعریف کاربری

استفاده مجاز

استفاده مشروط

استفاده ممنوع

مسکوني

استفاده از قطعه مالکیت به منظور سکونت

صرفا سکونت:

سکونت خانوارها

سکونت دسته جمعی )خوابگاه دانشجویي و ادارات و پانسیون(

مشاغل خانگي مانند خیاطي زنانه، بافندگی دستي، آرایشگاه زنانه، تدریس خصوصي و سایر فعالیت‌هاي مشابه مشروط به غیرمستقل بودن محل این گونه فعالیت‌ها و عدم‌برخورداري از درب مستقل به معبر مجاور با حداکثر مساحت 30 مترمربع به‌استثناي مجتمع‌هاي مسکوني منوط به تایید و اخذ مجوز از شهرداري

هر نوع استفاد به‌جز موارد ذکر‌شده در بند مشروط

خدمات پشتیبان سکونت

استقرار خدماتي که مي­توانند پاسخگوی نیازهاي روزانه و هفتگي (در مقیاس زیرمحله‌اي و محله‌اي و ناحیه‌اي) باشند.

آموزشي (مهدکودک، آمادگی و پیش دبستاني)، بهداشتي -درماني (مرکز بهداشتي – درماني)، فرهنگي (خانه محله -قرائت‌خانه ـ كتابخانه -سالن‌های كوچك نمایش با حداكثر زیربناي 200 مترمربع)، مذهبي(مساجد، حسینیه‌ها و تکایا)، ورزشي (زمین‌هاي ورزشي و باشگاه و محل بازي كودكان)، پارکینگ‌هاي عمومي و فضاي سبز پارک کودک محله و ناحیه، تجاري (در حد خرده‌فروشي و تأمین مایحتاج روزانه مانند خواروبارفروشی، لبنیات، نانوایي، قصابي، میوه‌فروشي و داروخانه(، خدمات واحدهاي مسكوني مانند: تعمیرات لوازم كوچك خانگي، لوله‌كشي و تأسیسات و …

دفتر وكالت و مطب، دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر انجمن‌ها و تشکل‌هاي غیردولتي و دفتر مهندسي مشروط به اخذ موافقت سایر مالكین ساختمان (مسكوني چندخانواري -آپارتمانی)، موافقت شهرداري و مجاورت ساختمان با گذر با حداقل عرض 12 متر و یا مراکز محله‌اي پیش‌بیني‌شده در طرح، مراکز ارائه خدمات غذایي مانند رستوران، تهیه غذا، ساندویچي و … مشروط به مجاورت با گذر با حداقل عرض 12 متر ایجاد تأسیسات شهری هم‌چون پست برق، منبع آب و پست‌های کاهنده و فشارشکن گاز

ـ

ضوابط ساخت‌و‌ساز در اراضی مسکونی

تبصره 1: تراکم پایه براي احداث ساختمان مسکوني در شهر اسفدن 50 درصد است.

تبصره 2: تراكم‌هاي مجاز پلاک‌هاي مشمول برهاي اصلاحي بر مبناي مساحت پلاك بعد از رعایت برهاي اصلاحي محاسبه مي‌شود.

تبصره 3: مساحت زمین قابل‌احداث پس از كسر مساحت بر اصلاحي در انواع ساختمان‌هاي مسکوني نباید از 150 مترمربع کم‌تر باشد.

تبصره 4: حداكثر سطح اشغال مجاز در كلیه قطعات واقع در داخل محدوده طرح تفصیلي در انواع تراکم‌های مسکوني نباید از50 درصد سطح قطعه فراتر رود.

جدول 5- ضوابط عام ساخت‌وساز در اراضی مسکونی

محله

تراکم

پایه پیشنهادی

تراکم ساختمانی پیشنهادی

حداکثر

 سطح اشغال

حداکثر تعداد طبقات

حداقل

 مساحت قطعه زمین

محله زعفرانیه

50

100

50

2

250

محله ابوذر

50

100

50

2

250

محله انقلاب

50

100

50

2

200

محله رضویه

50

100

50

2

200

 

تبصره 5: احداث زیرزمین (حتي در سطح اشغال مجاز) در کلیه قطعه‌هاي مسکوني با مساحت کم‌تر از150  مترمربع و هم‌چنین با هر مساحتی در بر گذرهای با عرض کم‌تر از 10 متر ممنوع است. براي این پلاک‌ها تأمین پارکینگ در فضاي باز قطعه توصیه مي‌شود.

تبصره 6: صدور پروانه ساختماني براي پلاک‌هاي کم‌تر از 200 مترمربع در شهر مجاز نیست، مگر داراي حقوق  مکتسبه‌اي در همان قطعه (ساختمان و یا مشترک برق ـ آب ـ گاز) باشند در غیر این‌صورت صدور پروانه منوط به تجمیع با پلاک‌هاي مجاور است.

جدول 6- احداث ساختمان در پلاک‌های کوچکتر از حدنصاب تفکیک

مساحت قطعه مالکیت (مترمربع)

حداکثر سطح اشغال (درصد)

تعداد واحد مسکونی مجاز

تراکم ساختمانی (درصد)

تعداد طبقات

حداقل 100 تا 150

60

1

90

1.5

 تعداد طبقات 1.5 به معنای کاهش سطح اشغال در طبقه دوم به میزان 50 درصد سطح اشغال مجاز است.

 

تبصره 7: حداقل 30 درصد از فضاي باز پلاک‌ها باید به عنوان محوطه‌سازي و احداث فضاي سبز خصوصي (باغچه و مانند آن) اختصاص یابد.

تبصره 8: حداقل مساحت هر واحد مسكوني 60 مترمربع بوده و ايجاد فضاي باز (حياط) به ازاي هر واحد مسكوني حداقل 25 مترمربع به صورت عام الزامي است.

تبصره 9: حداكثر تعداد طبقات در سطح شهر پس از طرح در کمیسیون ماده پنج و اخذ مجوزهای قانونی، چهار طبقه است.

تبصره 10: قطعات مجاور معابر با عرض 24 متر و بیش‌تر، مشروط به آن که مساحت قطعه حداقل 400 مترمربع بوده و ضمن رعايت اصول عدم اشراف و سايه­اندازي مي­توانند ساختمان خود را در بيش از 2طبقه تا حداکثر 4 طبقه مشروط به تأمين پارکينگ مورد نياز و غير مزاحم (مندرج در همين دفترچه) احداث نمايند.

تبصره 11: توصيه مي‌شود ساختمان‌هاي مسكوني بيش از 4سقف (سه طبقه بر روي همکف) به آسانسور مجهز شوند.

تبصره 12: زيرزمين: قسمتي از ساختمان که فاصله کف آن از کف معبر مجاور برابر با 140- سانتي‌متر باشد، زيرزمين محسوب مي­شود و ايجاد انباري (10 مترمربع به ازاي هر واحد مسکوني)، پارکينگ (25 مترمربع به ازاي هر واحد)، موتورخانه (حداکثر 25 مترمربع)، گلخانه (حداکثر 20 مترمربع)، راه­پله (حداکثر 15 مترمربع)، فضاي دسترسي (20 مترمربع) و واحد سرايداري (حداکثر 40 مترمربع و براي ساختمان­هاي داراي 10 واحد مسکوني و بیش‌تر) در آن مجاز است. مساحت مازاد بر موارد ذکرشده جز تراکم ساختماني محسوب مي­شود.

در شرايطي كه شيب طبيعي و وضع موجود زمين موجب اختلاف بيش از 140 سانتي‌متري در يك جبهه باشد موضوع به صورت موردي در شهرداري راه‌حل‌يابي گردد.

تبصره 13: احداث انباری در حیاط مسکونی چه در ترکیب با توده ساخت اصلی و چه بصورت مجزا در اندازه­ی حداکثر 10 مترمربع و احتساب در سطح اشغال مجاز و تراکم ساختمانی بلامانع است.

تبصره 14: احداث بناي مسكوني در تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز در معابر بيش از 12متر بر روي زيرزمين در قطعات مالکيت با مساحت بيش از 150 مترمربع مجاز است.

تبصره 15 – نورگير و حياط خلوت: کليه فضاهاي اصلي ساختمان مانند اتاق­ها و آشپزخانه بايد نورگيري مناسب داشته باشد. حياط خلوت‌هايي كه براي تأمين نور اتاق‌هاي اصلي مانند نشيمن‌، نهارخوري، خواب پيش‌بيني مي‌گردد، چنان‌چه داراي حداقل 12 مترمربع مساحت با رعايت حداقل 3 متر عرض باشد جزء‌ تراكم ساختماني و زيربنا محسوب نخواهد شد.

براي زمين‌هاي کم‌تر از 200 مترمربع اختصاص 6 درصد مساحت پلاك به نورگير جزء‌ تراكم ساختماني و زيربنا محسوب نمي­شود.

تبصره 16: در پلاک‌هاي شمالي امکان ايجاد حياط خلوت وجود دارد در اين‌صورت سطح اشغال مي‌تواند تا حد 55 درصد سطح قطعه افزايش يابد. (5درصد بيش از سطح اشغال مجاز) و اين به معناي منظور شدن حياط خلوت در سرانه فضاي باز قطعه است و نه افزايش فضاي مسقف.

تبصره 17: رعايت ضوابط و مقررات ملي ساختمان در ايجاد ساختمان‌ها و تأسيسات الزامي است.

تبصره 18: رعايت ضوابط و مقررات سازمان‌ها و دستگاه‌هاي ذيربط (مانند سازمان آتش‌نشاني، سازمان حفاظت محيط زيست، سازمان ميراث فرهنگي و غيره) و اخذ تأييديه‌هاي لازم (در موارد ضروري قانوني) از آن‌ها به هنگام ساخت و ساز الزامي است.

تبصره 19: صدور گواهي عدم خلاف و پايان كار ساختمان منوط به انجام و رعايت كليه موارد ذيربط مذكور در اين دستور العمل و ساير ضوابط و مقررات و قوانين لازم الاجرا است.

تبصره 20: تعبيه تاسيسات گرمايشي و سرمايشي و كانال‌هاي مورد نياز در فضاهاي داخلي ساختمان الزامي است.

تبصره 21 : پيلوتي: احداث پيلوتي در ساختمان­هاي سطح شهر اسفدن تحت هيچ شرايطي ممکن نيست مگر براي مجتمع‌هاي مسکوني با بيش از 16واحد مسکوني و آن‌هم براي تأمين خدمات پشتيبان سکونت همچون پارکينگ، سالن اجتماعات مجتمع، سرايداري و مانند آن.

تبصره 22 : بالکن: احداث بالکن براي ساختمان بايد در محدوده مجاز استقرار زيربنا صورت گيرد و هرگونه پيش­آمدگي در کليه گذرها ممنوع است.

 تبصره 23: اختصاص حداکثر 10 مترمربع از زیربنای مجاز ساختمان در محل استقرار توده‌ ساخت برای هر واحد مسکونی مجاز بوده و جزوی از زیربنا و تراکم ساختمانی محسوب می‌شود.